Документы на недвижимость редко объявляют себя простыми. Акт, передающий семейный дом, пакет рефинансирования от кредитора, кредитная линия под залог жилья, которой нужны подписи до финансирования, продавец, который уже переехал и должен подписать на расстоянии: каждая сделка производит документы, которые должны быть подписаны, засвидетельствованы и заверены правильно до того, как деньги сдвинутся, право собственности перейдёт или что-либо можно будет зарегистрировать в земельных записях Мэриленда. Для многих людей встреча для заверения — первый момент, когда вся сделка становится физической: настоящий пакет, настоящие подписи, настоящее удостоверение, после недель писем и оценок.
Это руководство объясняет, чего ожидать на этой встрече для всего спектра подписаний недвижимости в Мэриленде, а не только для закрытий займов. Ронит Литвак — нотариус, уполномоченный в Мэриленде в округе Принс-Джорджес до 12 февраля 2029 года, и сертифицированный агент по подписанию, которому доверяют титульные компании, сотрудники эскроу и профессионалы недвижимости по всему Мэриленду. Она проводит эти подписания в домах, офисах и титульных офисах, днём, вечером и в выходные, на английском, русском, иврите и испанском языках. Независимо от того, четыре страницы в вашем пакете или двести, лежащая в основе дисциплина одна и та же, и её понимание заранее — то, что удерживает сделку в назначенной дате.
Состав: кто участвует и кто присутствует
За каждым подписанием недвижимости стоит небольшая команда, которую подписант, возможно, никогда не встретит вместе. Титульная компания исследует право собственности на имущество, готовит или собирает документы и после подписания будет регистрировать и выплачивать. Кредитор, когда он есть, поставляет документы займа и условия финансирования. Сотрудники эскроу или расчётов координируют даты, цифры и инструкции. Агенты по недвижимости держат контракт на покупку в движении. Агент по подписанию или нотариус — это человек, который действительно сидит с подписантами, проверяет личность, представляет пакет и возвращает его точно по инструкции, что делает эту встречу точкой, где подготовка всех остальных сторон либо держится вместе, либо заметно не держится.
Кто должен присутствовать, зависит от сделки. Закрытие покупки нуждается в покупателях, а иногда продавцы подписывают за тем же столом, а иногда на совершенно отдельной встрече. Рефинансирование нуждается во всех, кто назван в займе, и иногда в супруге, который не состоит в займе, но должен подписать конкретные документы из-за того, как удерживается право собственности. Подписанию акта могут понадобиться только дарители. Подписанию кредитной линии может понадобиться один заёмщик на двадцать эффективных минут. Нотариус подтверждает список присутствующих при записи на встречу, потому что обнаружение за столом, что требуемый подписант работает на другом конце округа, — это задержка, которую тридцатисекундный звонок накануне полностью предотвратил бы.
Акты: самые короткие пакеты с самыми длинными последствиями
Акт выглядит обманчиво простым. Часто это всего несколько страниц, но он передаёт собственность на недвижимое имущество, будет постоянно зарегистрирован в земельных записях округа и должен быть исполнен с точностью: имена дарителей, как они фигурируют в цепочке прав, имена получателей, как они будут удерживать право, правильное юридическое описание и надлежащее подтверждение у нотариуса. Акты появляются во многих моментах Мэриленда помимо обычных продаж: передачи между членами семьи, добавление или удаление супруга после брака или развода, перемещение имущества в траст или из него, исправление более раннего акта и расчёты по наследству, где наследники передают унаследованное имущество.
Поскольку пакет короткий, подписания актов проходят быстро, часто от пятнадцати до тридцати минут, но они заслуживают той же строгости удостоверения личности, что и закрытие. Каждый даритель предъявляет действующее государственное удостоверение с фотографией, совпадающее с подтверждаемым именем, подписывает в присутствии нотариуса и подтверждает, что действует добровольно. Ошибки здесь непропорционально дороги: неверно написанное имя, подпись в неправильной форме или неправильно оформленное свидетельство могут омрачить право собственности и потребовать исправительного акта, новых подписей и ещё одного цикла регистрации. Поэтому титульные профессионалы направляют даже простые акты через опытных нотариусов, а подписантам следует сопротивляться любому предложению подписать акт заранее и проштамповать его позже, что не является законным сокращением в Мэриленде.
Доверительные акты, рефинансирование и полный пакет займа
Когда задействован кредитор, центром тяжести является доверительный акт — заверенный инструмент, который обеспечивает заём имуществом. Вокруг него пакет рефинансирования обычно включает простой вексель, итоговое раскрытие, уведомление о праве на отмену, применимом ко многим рефинансированиям, титульные аффидевиты и аффидевиты о проживании, налоговые и страховые формы, а также особые приложения и соглашения кредитора. Пакет покупки добавляет расчётные ведомости, аффидевиты продавца или покупателя в зависимости от того, какая сторона подписывает, формы, связанные с передачей, и любые документы, которые титульной компании нужны, чтобы зарегистрировать, застраховать и выплатить по сделке в срок.
Ожидайте, что эта встреча займёт от сорока пяти до девяноста минут в зависимости от размера пакета и числа подписантов. Агент по подписанию работает в порядке кредитора, обозначает общее назначение каждого документа, собирает подписи, инициалы и даты в каждой отмеченной точке и заверяет доверительный акт и любые другие документы со свидетельствами. Она не может объяснять или пересматривать условия займа, которые остаются прерогативой кредитного специалиста, но сделает паузу, чтобы вопросы достигли нужного профессионала. В конце она проверяет пакет страница за страницей, потому что в досье из двухсот страниц самая распространённая задержка финансирования — это вовсе не спор, а один пропущенный инициал, обнаруженный после отправки пакета.
HELOC, пакеты продавца и меньшие подписания
Кредитные линии под залог жилья дают подписание среднего размера: меньше, чем пакет первой ипотеки, больше, чем акт, и обычно сосредоточены на соглашении о линии, доверительном акте, обеспечивающем линию, и раскрытиях и аффидевитах кредитора. Эти встречи эффективны, обычно от тридцати до сорока пяти минут, и часто происходят в доме заёмщика вечером. Не позволяйте меньшему размеру приглашать к небрежности, потому что доверительный акт всё равно будет зарегистрирован, и те же стандарты удостоверения личности, совпадения имени и комплектности применяются в полной мере. Средства становятся доступными только после того, как пакет вернётся чистым и истечёт любой срок для отмены, который кредитор должен соблюсти.
Пакеты продавца заслуживают особого внимания, потому что продавцы часто являются стороной, наименее подготовленной процессом. Продавец из Мэриленда, подписывающий отдельно, возможно уже переехавший, получает сфокусированный набор: сам акт, расчётные ведомости, аффидевиты, связанные с FIRPTA и налогами, где применимо, и формы титульной компании, подтверждающие личность и детали погашения. Подписание короткое, но акт внутри него — самая значимая страница сделки, и имя в удостоверении продавца должно точно совпадать с зарегистрированным правом или быть заранее согласовано с титульной компанией. Продавцам также следует подтверждать, как и куда должны возвращаться оригиналы, поскольку акт, лежащий в неверном конверте в выходные, задерживал не один расчёт.
Контрольный список подготовки: что иметь и что решить рано
Подготовка делится на личность, документы и логистику. Для личности каждому подписанту нужно действующее, неистекшее государственное удостоверение с фотографией из числа принимаемых в Мэриленде, например паспорт или водительское удостоверение, и имена в этом удостоверении должны совпадать с именами в документах. Любое второе удостоверение, которое запросил кредитор или титульная компания, должно быть под рукой, а не в другом здании. Для документов держите наготове любые инструкции по средствам, информацию о погашении или подтверждающие бумаги, которые указала титульная компания, в точной запрошенной форме и никогда не действуйте по изменённым платёжным инструкциям, полученным в сообщении в последнюю минуту, не проверив их напрямую у титульной компании по номеру, которому вы уже доверяете.
Для логистики выберите тихое место с ровной поверхностью и достаточным местом для пакета, держите всё время встречи свободным от прерываний и соберите всех подписантов и любых требуемых свидетелей до прибытия нотариуса. Читайте итоговое раскрытие или расчётную ведомость до встречи, когда бы она ни предоставлялась, и отправляйте вопросы о цифрах кредитному специалисту или титульному сотруднику заранее, чтобы само подписание могло оставаться сосредоточенным на точном исполнении. Если подписант будет использовать доверенность, если право удерживает траст или если подписант не может присутствовать, раскройте это при записи: каждый случай работоспособен, когда титульная компания заранее одобряет договорённость, и каждый может остановить подписание, когда раскрывается за столом.
Распространённые задержки и как профессионалы их предотвращают
Задержки, преследующие подписания недвижимости, удивительно последовательны. Истёкшее или несовпадающее удостоверение возглавляет список, за ним следуют отсутствующие подписанты, документы, подписанные до прибытия нотариуса, расхождения в именах, которые никто не согласовал, пакеты, напечатанные с отсутствующими или перепутанными страницами, и вопросы о цифрах, на которые можно было ответить накануне, но вместо этого требуется найти кредитного специалиста после рабочего времени. Добавьте погоду, пробки и подписанта, дважды записанного на детский концерт, и чудо не в том, что подписания скользят, а в том, как часто тщательный подтверждающий звонок накануне тихо предотвращает каждую из этих проблем.
Профессионалы предотвращают их неприметными привычками. Титульная компания отправляет полные пакеты и ясные инструкции. Агент по подписанию заранее подтверждает имена, удостоверения, присутствующих и адрес, проверяет пакет до поездки, прибывает с запасными свидетельствами и принадлежностями и проверяет каждую страницу перед уходом из-за стола. Подписанты вносят вклад, читая раскрытия рано, сравнивая имена в удостоверении с документами и поднимая проблемы, пока ещё остаётся рабочий день, чтобы их решить. Ничего из этого не драматично, и в этом именно суть: сделка с недвижимостью достаточно увлекательна и без заимствования драмы из предотвратимых ошибок подписания.
После подписания: регистрация, финансирование и тихий финал
Как только последняя страница проверена, пакет следует инструкциям титульной компании по возврату: сканы загружаются там, где требуются для проверки финансирования, затем оригиналы отправляются или доставляются вручную в тот же день с отслеживанием. Титульная компания регистрирует акт и доверительный акт в земельных записях округа, удовлетворяет условия финансирования, выплачивает поступления и погашения и выпускает окончательные расчётные документы. Заёмщикам следует сохранять свои копии итогового раскрытия и векселя, отмечать любой срок для отмены, применимый к рефинансированию, и ждать, пока зарегистрированные документы и окончательный титульный полис последуют в должное время. Хорошо проведённое подписание исчезает в этой последовательности настолько гладко, что его качество видно только в том, чего не происходит: ни звонков об исправлениях, ни переподписаний, ни пропущенных дат регистрации.
Если вы готовите покупку, рефинансирование, кредитную линию, передачу акта или подписание продавца в любой точке Мэриленда, или координируете эти досье как профессионал в области титулов, эскроу или недвижимости, начните заверение с той же заботой, что и сама сделка. Ронит Литвак предлагает подписания недвижимости семь дней в неделю с 7 утра до полуночи, на английском, русском, иврите и испанском языках, с постраничной дисциплиной, на которую полагаются титульные компании. Чтобы подтвердить ваш пакет, ваших подписантов и ваш график, позвоните по телефону (202) 899-0067 до того, как встреча будет высечена в камне.