Ближе к концу каждой покупки жилья и рефинансирования есть встреча, которую заёмщики часто понимают меньше всего. Заём одобрен, итоговое раскрытие поступило, и кто-то говорит вам, что агент по подписанию придёт к вам домой, в ваш офис или в офис титульной компании с документами. Затем появляется пакет из ста или более страниц, полный векселей, доверительных актов, аффидевитов, приложений и строк для подписи, и от вас ожидается, что вы подпишете его точно, полностью и в срок, чтобы заём мог быть профинансирован и зарегистрирован. Понимание того, что происходит за этим столом, превращает пугающую стопку в управляемый час.
В Мэриленде большинство таких подписаний проводит сертифицированный агент по подписанию — нотариус со специальной подготовкой в области документов по займам, которого нанимает титульная компания, кредитор или служба подписания. Ронит Литвак — нотариус, уполномоченный в Мэриленде в округе Принс-Джорджес со сроком полномочий до 12 февраля 2029 года, и сертифицированный агент по подписанию, проводящая закрытия по всему Мэриленду, включая вечера и выходные, на английском, русском, иврите и испанском языках. Это руководство объясняет её роль и её пределы, проходит пакет документ за документом и показывает, как заёмщики, сотрудники титульных компаний и кредиторы каждый вносят вклад в подписание, которое финансируется вовремя.
Что такое агент по подписанию, а что — нет
Агент по подписанию прежде всего является нотариусом. Она проверяет личность, присутствует при подписаниях и заверяет документы в пакете, имеющие нотариальные свидетельства, по тому же закону Мэриленда, который регулирует любой нотариальный акт. Поверх этого фундамента сертификация агента по подписанию добавляет беглость в самом пакете закрытия: порядок, которого ожидают кредиторы, формы, которые должны быть подписаны особым образом, разница между документами, которые просто подписываются, и документами, которые приносятся под присягой или подтверждаются, а также инструкции по возврату, сканы, сроки отправки и проверки ошибок, от которых титульные компании зависят, чтобы закрыть и профинансировать досье.
Столь же важно, чем агент не является. Она не ваш кредитный специалист, адвокат, агент по недвижимости или советник, и она не готовила, не оценивала и не одобряла ваш заём. Она не может пересмотреть ставку, объяснить, подходит ли вам кредитный продукт, изменить цифру или дать юридическую или налоговую консультацию по сделке. Закон Мэриленда запрещает нотариусу давать юридические консультации, и профессиональный агент тщательно соблюдает эту границу. Что она может и должна делать — это точно представлять каждый документ, простым языком обозначать его общее назначение и приостанавливать подписание, чтобы вы могли связаться с лицом, уполномоченным отвечать на существенный вопрос.
До встречи: как пакет попадает на стол
Подписание начинается за часы или дни до того, как кто-либо сядет. Титульная компания или служба подписания отправляет агенту пакет документов, обычно в виде защищённого электронного файла, который агент печатает в требуемом количестве копий, вместе с инструкциями: кто подписывает, какое удостоверение требуется, нужны ли сканы, как должны возвращаться оригиналы и любые особые правила кредитора о чернилах, инициалах или датах. Агент проверяет пакет на комплектность, подтверждает у заёмщиков время, место и подписантов и рано выявляет проблемы — отсутствующий документ, имя, написанное двумя способами, инструкцию, противоречащую пакету, — пока ещё есть время их исправить.
Заёмщики помогают на этом этапе больше, чем они думают. Подтвердите точное написание имени каждого подписанта, как оно указано в удостоверении, упомяните недавний брак, развод или законную смену имени и заранее скажите, если подписант присоединится по доверенности, если задействован траст или если кто-то не будет присутствовать. Расскажите агенту об ограниченном пространстве, доступе через ворота, правилах больницы или рабочего места или жёстком ограничении в вашем собственном расписании. Ни один из этих фактов не является проблемой, когда он известен заранее. Каждый из них может стать перепечаткой, переносом или задержкой финансирования, когда впервые всплывает за столом при уже напечатанном пакете.
Удостоверение личности и правило совпадения имени
Каждое подписание открывается удостоверением личности, и этот шаг строже, чем ожидают заёмщики. Каждый подписант предъявляет действующее, неистекшее государственное удостоверение личности с фотографией из числа принимаемых в Мэриленде по разделу 18-206(b), например паспорт или водительское удостоверение, и агент сравнивает имя в удостоверении с именем, напечатанным по всем документам. Они должны совпадать или быть согласованы объяснением, одобренным кредитором, например аффидевитом о подписи, учитывающим расхождение. Средний инициал, присутствующий в одном месте и отсутствующий в другом, обычно управляем. Другая фамилия, сокращённое имя, которое кредитор никогда не одобрял, или истёкшее удостоверение могут полностью остановить подписание.
Это не значит, что агент придирается. Заверенные документы в пакете, прежде всего доверительный акт, который будет зарегистрирован в земельных записях Мэриленда, связывают юридическое обязательство с установленным лицом. Если удостоверение не поддерживает заверяемое имя, сам нотариальный акт находится под риском, а титульные компании каждый день отклоняют несовпадающие пакеты. Практическая привычка проста: за день до подписания положите удостоверение рядом с итоговым раскрытием и сравните имена буква за буквой. Если они различаются каким-либо образом, который вы не можете объяснить одним предложением, звоните своему кредитному специалисту тогда, а не агенту у вашей двери.
Проход по пакету: что вы на самом деле подпишете
Хотя пакеты различаются в зависимости от кредитора и типа займа, большинство закрытий в Мэриленде имеют общее ядро. Простой вексель указывает занятую сумму и обещание вернуть её и подписывается точно так, как напечатаны имена. Доверительный акт, обычный обеспечительный инструмент Мэриленда, закладывает имущество в качестве обеспечения и является центральным заверенным документом пакета. Итоговое раскрытие детализирует окончательные расходы и условия займа и подписывается в подтверждение получения и ознакомления. Вокруг этого ядра располагаются уведомление о праве на отмену для многих рефинансирований, аффидевиты о проживании и соблюдении требований, титульные аффидевиты, соглашения об ошибках и упущениях, налоговые и страховые формы и приложения для регулируемых ставок, плановых поселений или кондоминиумов, где они применяются.
Агент представляет эти документы в порядке кредитора, указывает на каждую точку подписи, инициалов и даты и сохраняет устойчивый, неторопливый темп, оставляющий место для чтения. Подписанты часто удивляются, насколько пакет повторяется, и это повторение нормально: федеральные и государственные раскрытия, формы кредитора и титульные формы по замыслу перекрываются. Важно — последовательность. Подписывайте так, как ваше имя напечатано в каждом документе, ставьте инициалы на каждой отмеченной странице, даже когда форма выглядит идентичной предыдущей, и датируйте датой подписания, которую подтверждает агент. Половина ошибок, задерживающих финансирование, — это вовсе не отсутствующие подписи, а подпись в неверном стиле, пропущенный инициал или непоследовательная дата.
Вопросы за столом: что происходит, когда что-то выглядит неправильно
Заёмщики должны задавать вопросы, и хорошее подписание создаёт для них пространство. Если цифра в итоговом раскрытии отличается от ожидаемой, если имя или адрес неверны или если документ описывает условия, которых вы не узнаёте, скажите об этом до подписания этого документа. Агент не может сама исправлять документы кредитора, потому что изменение подготовленного пакета закрытия находится вне её полномочий, но она может сделать паузу, связаться вместе с вами с титульной компанией или кредитным специалистом и следовать их указаниям: продолжить, удержать конкретный документ или остановить подписание, пока не будут отправлены исправленные страницы. Подписать сначала и спорить потом — всегда худший порядок.
Большинство вопросов решается за минуты, потому что большинство — это объяснения, а не ошибки: сбор, обозначенный иначе, чем в оценке займа, депозит на эскроу, выглядящий незнакомым, цифра погашения, рассчитанная на дату после закрытия. Настоящие ошибки случаются — переставленная цифра, прежний адрес, отсутствующее приложение, — и поймать одну за столом — это успех, а не неловкость. Титульные компании гораздо охотнее перепечатают страницы за ночь, чем будут разматывать профинансированный заём. Спокойное правило агента состоит в том, что никто не должен подписывать документ, который считает неправильным, чтобы сохранить движение встречи, и ни один профессионал на другом конце телефона не попросит вас об этом.
После последней подписи: проверка, сканы и отправка
Когда подписание заканчивается, начинается самая ценная работа агента. Она проверяет пакет страница за страницей по контрольному списку кредитора, выискивая пропущенный инициал на сороковой странице, подпись, попавшую не на ту строку, заверение, которому нужно полностью оформленное свидетельство. Эта проверка, выполняемая за столом, пока подписанты ещё присутствуют, — то, что отделяет пакет, который финансируется, от пакета, который порождает встречу для исправлений два дня спустя. Любая страница, требующая исправления, исправляется на месте, переподписывается или заново инициализируется должным образом, а не обнаруживается на столе титульной компании.
Многие кредиторы затем требуют сканы: подписанный пакет или его критические документы, отсканированные и загруженные для проверки и одобрения финансирования до того, как бумага сдвинется с места. После разрешения, или немедленно, когда скан не требуется, оригиналы запечатываются в предоставленный конверт для отправки и отправляются в тот же день перевозчиком и уровнем обслуживания, указанными в инструкциях, с сохранением отслеживания. Только после того, как документы для регистрации поданы и условия финансирования выполнены, заём выплачивается, ключи переходят из рук в руки при покупке или погашение по рефинансированию достигает прежнего кредитора. Подписание — одно звено в этой цепочке, но это звено, где почти каждая предотвратимая ошибка либо ловится, либо отправляется.
Закрытия в Мэриленде на практике и подготовка к успеху
У закрытий в Мэриленде есть собственная фактура. Большинство жилых займов здесь используют доверительный акт вместо ипотеки, расчёты координируют титульные компании, а многие подписания происходят вне титульного офиса, в домах по округам Принс-Джорджес, Монтгомери, Ховард, Анн-Арундел и соседним, вечером после того, как заёмщики уходят с работы. Разделённые подписания, когда супруги подписывают в разное время или в разных местах, происходят регулярно и обрабатываются по инструкции, а не импровизацией. Наличные, причитающиеся при закрытии, когда они требуются, точно следуют письменным указаниям титульной компании, и агент никогда не перенаправит средства на основании сообщения в последнюю минуту — привычка безопасности, защищающая заёмщиков от мошенничества с переводами, нацеленного на сделки с недвижимостью.
Подготовка освежающе коротка. Имейте действующее удостоверение для каждого подписанта, любое второе удостоверение, которое запросил кредитор, тихую ровную поверхность и примерно час непрерывного времени. Держите под рукой номер телефона своего кредитного специалиста, приготовьте любые средства или документы, которые указала титульная компания, в точной запрошенной форме и организуйте, чтобы дети, домашние животные и посетители оставили подписанию его тихий час. Если вы сотрудник титульной компании, эскроу или служба подписания, координирующая закрытия в Мэриленде, или заёмщик, которому дали дату подписания и который хочет, чтобы встреча была обработана с таким уровнем заботы, позвоните по телефону (202) 899-0067, и мы подтвердим детали, документы и план возврата до того, как пакет попадёт на ваш стол.